Jangan Salah! Cara Hitung PBB Rumah dan Tanah yang Benar

Pelajari rumus PBB dan cara hitung pajak bangunan lengkap. Simak pengertian, dasar hukum, tarif, hingga contoh perhitungan PBB sesuai aturan terbaru.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan salah satu jenis pajak yang wajib dibayar oleh masyarakat yang memiliki hak atas tanah dan bangunan. PBB termasuk jenis pajak kebendaan, artinya pajak ini dikenakan atas objek berupa bumi dan bangunan, tanpa memperhatikan siapa subjek pajaknya. 

Artikel ini akan membahas secara detail mengenai pengertian PBB, dasar hukum, objek dan subjek pajak, rumus PBB, serta langkah-langkah menghitung PBB berdasarkan aturan terbaru.

Apa Itu PBB?

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang dikenakan atas kepemilikan, penguasaan, dan/atau pemanfaatan bumi dan/atau bangunan. Bumi dalam hal ini mencakup tanah, sedangkan bangunan meliputi rumah tinggal, gedung, ruko, apartemen, pusat perbelanjaan, dan fasilitas lain yang melekat di atas tanah.

Menurut Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD), kewenangan pengelolaan PBB untuk sektor pedesaan dan perkotaan (PBB-P2) telah dialihkan dari pemerintah pusat ke pemerintah daerah. Hal ini berarti tarif, NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak), serta kebijakan teknis lainnya bisa berbeda antar daerah.

Karakteristik utama PBB adalah:

• Pajak kebendaan yang menjadi fokus bukan orang atau badan hukumnya, melainkan objek berupa tanah dan bangunan.
• Dikelola oleh pemerintah daerah sejak diberlakukannya UU PDRD, PBB sektor pedesaan dan perkotaan (PBB-P2) menjadi pajak daerah, sehingga pendapatannya masuk ke kas daerah.
• Bersifat wajib setiap orang atau badan yang memiliki, menguasai, atau memanfaatkan tanah dan bangunan berkewajiban membayar PBB setiap tahun.

Dasar Hukum PBB

Beberapa dasar hukum yang mengatur PBB antara lain:

• UU No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan UU No. 12 Tahun 1994. Undang-undang ini menjadi dasar pengenaan PBB di Indonesia.
• UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD). Sejak aturan ini berlaku, pengelolaan PBB-P2 dialihkan ke pemerintah kabupaten/kota.
• Peraturan Menteri Keuangan (PMK) mengenai penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
• Peraturan Daerah (Perda) yang ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah, mengatur tarif PBB, NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak), serta tata cara pembayaran dan sanksi.

Dasar hukum ini menunjukkan bahwa PBB merupakan pajak yang sah secara legal, dengan aturan yang jelas baik di tingkat pusat maupun daerah.

Objek dan Subjek PBB

Objek PBB

Objek PBB adalah bumi dan/atau bangunan. Keduanya memiliki cakupan yang luas:
Bumi meliputi permukaan bumi (tanah, sawah, ladang, kebun, pekarangan, tambang) serta tubuh bumi yang ada di bawah permukaan tanah.

Bangunan mencakup segala bentuk konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah/air, seperti:

• Rumah tinggal dan apartemen.
• Gedung perkantoran, ruko, pabrik.
• Jalan tol dan infrastruktur transportasi.
• Fasilitas rekreasi seperti kolam renang.
• Sarana industri dan komersial lainnya.

Namun, ada pengecualian yang tidak termasuk objek PBB, seperti hutan lindung, taman nasional, atau lahan yang dipakai untuk kepentingan umum tanpa tujuan komersial.

Objek yang Tidak Termasuk PBB:

• Objek yang digunakan untuk kepentingan umum dan tidak mencari keuntungan (misalnya masjid, sekolah negeri, rumah sakit pemerintah).
• Objek yang digunakan untuk pemakaman umum, cagar alam, taman nasional, atau hutan lindung.
• Objek yang digunakan oleh perwakilan diplomatik atau konsulat sesuai asas timbal balik antarnegara.

Subjek PBB

Subjek PBB adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata memiliki hak, menguasai, atau memperoleh manfaat dari bumi dan/atau bangunan. Artinya:

• Jika Anda memiliki rumah atau tanah, Anda adalah subjek PBB.
• Jika Anda menyewa rumah atau lahan, Anda tetap bisa ditetapkan sebagai subjek PBB karena mendapatkan manfaat dari objek tersebut.
• Badan hukum seperti perusahaan, yayasan, atau koperasi yang menguasai tanah dan bangunan juga menjadi subjek PBB.

Dengan kata lain, baik individu maupun badan usaha yang memperoleh keuntungan atau manfaat dari tanah dan bangunan wajib membayar PBB setiap tahunnya.

Rumus PBB

Rumus dasar perhitungan PBB adalah sebagai berikut:

PBB Terutang = Tarif x (NJKP – NJOPTKP)

Keterangan:

• NJOP (Nilai Jual Objek Pajak): Harga rata-rata jual beli tanah dan bangunan di suatu daerah.
• NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak): Nilai tertentu yang tidak dikenakan pajak, besarannya ditetapkan oleh pemerintah daerah.
• NJKP (Nilai Jual Kena Pajak): Persentase dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP.
• Tarif PBB: Ditentukan maksimal 0,3?ri NJKP (menurut UU PDRD). Pemerintah daerah bisa menentukan tarif spesifik melalui Perda.

Tahapan Menghitung PBB

1. Mengidentifikasi Objek Pajak
   Tentukan dulu apakah tanah dan bangunan yang dimiliki termasuk objek PBB. Misalnya rumah tinggal, ruko, apartemen, atau lahan pertanian. Jika objek termasuk kategori pengecualian (misalnya masjid atau fasilitas sosial), maka tidak dikenakan PBB.
    
2. Menentukan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)
   NJOP adalah nilai yang ditetapkan pemerintah daerah berdasarkan harga pasar wajar. NJOP bisa berbeda antar wilayah, bahkan antar kelurahan. NJOP ditetapkan dengan tiga pendekatan:
   
   
   • Pendekatan perbandingan harga pasar (harga jual properti sejenis di wilayah tersebut).
   • Pendekatan biaya (nilai perolehan baru dikurangi penyusutan).
   • Pendekatan pendapatan (potensi pendapatan dari objek, misalnya ruko atau apartemen sewa).
      
3. Mengurangi dengan NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak)
   Setelah NJOP diketahui, kurangi dengan NJOPTKP. NJOPTKP berbeda tiap daerah. Misalnya, suatu daerah menetapkan NJOPTKP sebesar Rp12 juta. Artinya nilai hingga Rp12 juta tidak dikenakan pajak.
    
4. Menghitung NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)
   Setelah dikurangi NJOPTKP, hasilnya menjadi dasar penentuan NJKP. Besaran NJKP biasanya:
   
   • 20?ri NJOP untuk rumah tinggal sederhana atau hunian pribadi.
   • 40?ri NJOP untuk bangunan komersial atau non-rumah tinggal seperti ruko, gedung perkantoran, dan pabrik.
      
5. Mengalikan NJKP dengan Tarif PBB
   Tarif PBB ditentukan oleh pemerintah daerah, dengan batas maksimum 0,3%. Misalnya, jika tarif ditetapkan 0,1%, maka PBB dihitung sebagai 0,1% x NJKP.
    
6. Menentukan Besarnya PBB Terutang
   Hasil perkalian tarif dengan NJKP itulah jumlah PBB yang harus dibayarkan oleh wajib pajak dalam satu tahun pajak.

Contoh Perhitungan PBB

Misalnya seseorang memiliki rumah dengan rincian:

• NJOP Tanah = Rp200.000.000
• NJOP Bangunan = Rp300.000.000
• Total NJOP = Rp500.000.000
• NJOPTKP = Rp12.000.000 (sesuai ketetapan daerah)

Maka cara menghitungnya adalah:

• NJOP – NJOPTKP = Rp500.000.000 – Rp12.000.000 = Rp488.000.000
• NJKP (20?ri Rp488.000.000) = Rp97.600.000
• PBB Terutang = Tarif (0,1%) x Rp97.600.000 = Rp97.600

Jadi, jumlah PBB yang harus dibayar adalah Rp97.600.

Cara Membayar PBB

Membayar PBB kini semakin mudah karena pemerintah menyediakan berbagai metode pembayaran. Berikut cara-cara yang bisa dilakukan:

• Menerima SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang)
  SPPT dikirimkan pemerintah daerah kepada wajib pajak setiap tahun. Dokumen ini berisi besarnya pajak terutang, batas waktu pembayaran, dan tempat pembayaran.
   
• Membayar Melalui Bank Persepsi atau Kantor Pos
  Wajib pajak dapat langsung datang ke bank yang ditunjuk atau kantor pos dengan membawa SPPT. Petugas akan membantu proses pembayaran dan memberikan bukti lunas.
   
• Pembayaran Melalui ATM dan E-Banking
  Banyak bank sudah menyediakan menu khusus untuk pembayaran PBB. Wajib pajak cukup memasukkan kode pembayaran yang tertera di SPPT.
   
• Mobile Banking dan Internet Banking
  Dengan perkembangan teknologi, pembayaran PBB bisa dilakukan kapan saja tanpa harus keluar rumah. Cukup pilih menu pajak/PBB di aplikasi bank.
   
• Aplikasi e-PBB Pemda
  Beberapa pemerintah daerah sudah meluncurkan aplikasi e-PBB untuk mempermudah warga. Aplikasi ini memungkinkan pengecekan tagihan sekaligus pembayaran.
   
• Marketplace
  Pemerintah daerah bekerja sama dengan marketplace seperti Tokopedia, Bukalapak, atau Shopee. Wajib pajak hanya perlu memasukkan nomor objek pajak (NOP) untuk melihat tagihan dan melunasi secara online.

Sanksi Keterlambatan PBB

PBB memiliki jatuh tempo setiap tahun, biasanya pada tanggal yang ditentukan pemerintah daerah (umumnya 30 September). Jika wajib pajak terlambat membayar, akan dikenakan denda administrasi.

Besaran Denda: 2% per bulan dari jumlah PBB terutang.
Maksimal Denda: 24 bulan (2 tahun), sehingga denda paling tinggi adalah 48?ri total PBB.

Contoh:

• Jika PBB terutang sebesar Rp1.000.000 dan wajib pajak terlambat 6 bulan, maka dendanya: Rp1.000.000 x 2% x 6 = Rp120.000.
  Total yang harus dibayar menjadi Rp1.120.000.
   
• Jika terlambat 24 bulan, dendanya: Rp1.000.000 x 2% x 24 = Rp480.000.
  Total yang harus dibayar = Rp1.480.000.

Sanksi ini dimaksudkan agar wajib pajak disiplin membayar tepat waktu dan tidak menunda kewajiban pajaknya.

Kesimpulan

PBB adalah pajak penting yang wajib dibayar oleh setiap pemilik atau pengguna tanah dan bangunan. Perhitungannya menggunakan rumus:

PBB = Tarif x (NJKP – NJOPTKP)

Dengan memahami konsep NJOP, NJKP, dan NJOPTKP, wajib pajak bisa menghitung sendiri estimasi PBB terutang. Pemerintah daerah memiliki kewenangan menetapkan besaran NJOPTKP dan tarif sesuai kondisi wilayahnya. Membayar PBB tepat waktu tidak hanya menghindarkan dari denda, tetapi juga berkontribusi terhadap pembangunan daerah.

 

Sumber Gambar: freepik.com