Mau Ajukan KPR? Ini Syarat, Jenis, dan Aturan Terbaru yang Harus Diketahui

Memiliki rumah adalah impian banyak orang. Namun, pertumbuhan nilai pasar properti yang terus meningkat menimbulkan tantangan bagi masyarakat untuk melakukan transaksi pembelian rumah secara langsung. Salah satu solusi yang paling banyak dipilih adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Artikel ini akan membahas pengertian KPR, jenis-jenis KPR yang berlaku di Indonesia, syarat pengajuan, hingga aturan terbaru berdasarkan regulasi resmi.

Apa Itu KPR?

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah fasilitas pembiayaan yang diberikan oleh bank kepada nasabah untuk membeli, membangun, atau merenovasi rumah. Dengan KPR, Anda tidak perlu menyiapkan dana penuh di awal, melainkan cukup membayar uang muka (down payment/DP), sementara itu, pembayaran sisanya dilakukan secara bertahap melalui angsuran dengan jangka waktu tertentu.

Menurut Peraturan Menteri PUPR No. 20/PRT/M/2019, KPR terbagi menjadi dua kategori besar: KPR subsidi dan KPR non-subsidi, yang keduanya dapat berbasis konvensional maupun syariah.

KPR juga berfungsi sebagai instrumen keuangan yang mendukung pemerataan kepemilikan rumah. Melalui program subsidi pemerintah, masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) bisa memiliki hunian layak dengan cicilan terjangkau. Sementara itu, masyarakat dengan penghasilan lebih tinggi dapat memanfaatkan KPR non-subsidi sesuai dengan kebijakan bank penyedia.

Jenis - Jenis KPR di Indonesia

1. KPR Subsidi

KPR subsidi adalah program pemerintah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Kelebihannya antara lain:

• Suku bunga tetap 5% hingga 20 tahun.
• Uang muka (DP) mulai dari 1%.
• Subsidi bantuan uang muka (SBUM) sebesar Rp4 juta hingga puluhan juta,
• tergantung program. 

Jenis KPR subsidi meliputi:

• KPR Sejahtera Tapak (untuk rumah tapak).
• KPR Sejahtera Susun (untuk rumah susun).
• KPR Syariah (menggunakan akad syariah, tanpa riba).

2. KPR Non-Subsidi

Jenis ini ditujukan untuk seluruh masyarakat tanpa batasan penghasilan. Ketentuan mengenai suku bunga, jangka waktu, dan besaran kredit ditentukan oleh bank. KPR non-subsidi lebih fleksibel, namun umumnya memiliki bunga lebih tinggi dibandingkan KPR subsidi.

3. KPR Syariah

Dikhususkan bagi nasabah yang ingin menghindari riba. Menggunakan akad syariah seperti murabahah (jual beli), ijarah (sewa), atau musyarakah mutanaqishah (kepemilikan bertahap). Cicilan bersifat tetap dan lebih transparan, sehingga lebih diminati oleh masyarakat Muslim.

4. KPR Renovasi

Fasilitas kredit untuk memperbaiki atau memperluas rumah yang sudah ada. Cocok bagi pemilik rumah yang ingin meningkatkan kualitas tempat tinggalnya tanpa harus membeli rumah baru.

5. KPR Apartemen

Digunakan untuk membeli unit apartemen. Tren hunian vertikal di kota besar membuat jenis KPR ini semakin populer, terutama di Jakarta, Surabaya, dan kota metropolitan lainnya.

6. KPR Tanah

Fasilitas kredit untuk membeli sebidang tanah, yang nantinya dapat dibangun rumah sesuai kebutuhan. Meski jarang ditawarkan, beberapa bank besar memiliki produk ini.

7. KPR Take Over

Jenis KPR yang memungkinkan nasabah memindahkan cicilan dari satu bank ke bank lain untuk mendapatkan suku bunga lebih rendah atau fasilitas yang lebih baik.

Syarat Pengajuan KPR Terbaru Syarat Umum

• Warga Negara Indonesia (WNI).
• Berusia minimal 21 tahun dan maksimal 65 tahun.
• Memiliki penghasilan tetap maupun tidak tetap dengan masa kerja minimal 1 tahun.
• Maksimal pembiayaan hingga 100?ri nilai rumah.

Syarat Tambahan untuk KPR Subsidi

• Belum memiliki rumah.
• Belum pernah menerima subsidi perumahan dari pemerintah.

Batas penghasilan:

• Maksimal Rp6 juta (lajang) dan Rp8 juta (menikah).
• Khusus Papua dan Papua Barat: Rp7,5 juta (lajang) dan Rp10 juta (menikah).

Dokumen yang Diperlukan 

Untuk pegawai tetap (fixed income):

• Fotokopi KTP, KK, akta nikah.
• Slip gaji 1 tahun terakhir.
• NPWP.
• Rekening koran.

Untuk wiraswasta (non-fixed income):

• Fotokopi KTP, KK, akta nikah.
• NPWP.
• SIUP dan akta perusahaan.
• Rekening koran 6 bulan terakhir.

Cara Kerja KPR

Mekanisme KPR pada dasarnya cukup sederhana, namun ada beberapa tahap penting yang perlu dipahami:

Pemilihan Rumah

Calon nasabah memilih rumah dari developer atau penjual individu. Rumah harus memiliki dokumen legal seperti sertifikat hak milik (SHM) atau hak guna bangunan (HGB), IMB, dan bukti pembayaran PBB.

Pengajuan Kredit ke Bank

Setelah menentukan rumah, nasabah mengajukan permohonan KPR ke bank dengan membawa dokumen persyaratan. Bank akan melakukan analisis awal terhadap kelengkapan dokumen.

Analisis Kredit dan Verifikasi

Bank mengecek kemampuan bayar calon debitur melalui slip gaji, rekening koran, atau laporan keuangan (untuk wiraswasta). Selain itu, bank juga memeriksa riwayat kredit di Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK. Jika ada riwayat kredit macet, pengajuan bisa ditolak.

Appraisal Rumah

Bank menunjuk tim appraisal untuk menilai harga pasar rumah. Tujuannya agar pinjaman yang diberikan tidak lebih besar dari nilai properti yang dijadikan jaminan.

Persetujuan Kredit

Jika dinilai layak, bank mengeluarkan Surat Persetujuan Kredit (SPK). Dokumen ini berisi rincian jumlah pinjaman, tenor, besaran cicilan, dan bunga yang berlaku.

Penandatanganan Akad Kredit

Akad dilakukan di hadapan notaris dengan disaksikan pihak bank. Dalam akad juga dicantumkan hak dan kewajiban kedua belah pihak, termasuk konsekuensi keterlambatan pembayaran.

Pencairan Dana

Setelah akad ditandatangani, bank mencairkan dana kepada penjual atau developer. Nasabah kemudian mulai membayar cicilan sesuai jadwal yang ditentukan.

Masa Cicilan dan Kepemilikan

Selama masa cicilan berjalan, rumah berstatus jaminan bank. Jika seluruh cicilan sudah lunas, maka sertifikat rumah dikembalikan sepenuhnya kepada pemilik rumah.

Dengan cara kerja ini, masyarakat bisa lebih cepat memiliki rumah meski tidak memiliki dana tunai penuh. Namun, penting untuk memperhitungkan beban cicilan bulanan agar tidak memberatkan kondisi keuangan.

Proses Pengajuan KPR

Proses pengajuan KPR tidak bisa dilakukan dalam satu langkah. Ada tahapan yang harus diikuti agar permohonan disetujui oleh pihak bank:

1. Menentukan rumah yang akan dibeli
   Pastikan rumah memiliki sertifikat sah, IMB, dan tidak dalam sengketa.
2. Membayar uang booking atau DP
   Ini menjadi tanda jadi agar rumah tidak dijual ke orang lain.
3. Mengisi formulir pengajuan KPR
   Bisa dilakukan langsung di bank atau melalui developer yang sudah bekerja sama dengan bank.
4. Menyerahkan dokumen persyaratan
   Dokumen harus lengkap, mulai dari KTP, KK, slip gaji, NPWP, hingga rekening koran.
5. Proses verifikasi dan survei oleh bank
   Bank akan menilai kemampuan finansial Anda, termasuk melihat riwayat kredit di SLIK OJK.
6. Appraisal rumah
   Bank menugaskan pihak appraisal untuk menilai harga rumah, apakah sesuai dengan harga pasar.
7. Keputusan kredit
   Jika lolos, bank akan memberikan persetujuan berupa Surat Penawaran Kredit (SPK).
8. Tanda tangan akad kredit
   Dilakukan di hadapan notaris. Setelah itu, dana KPR dicairkan ke developer atau penjual rumah.

Proses ini biasanya memakan waktu 2 - 4 minggu tergantung kelengkapan dokumen dan kebijakan masing-masing bank.

Keuntungan Menggunakan KPR

Menggunakan KPR untuk membeli rumah memiliki sejumlah keuntungan yang sangat membantu, terutama bagi masyarakat yang belum mampu membeli rumah secara tunai:

• Modal Awal Ringan
  Hanya perlu DP sekitar 10 - 30?ri harga rumah, sisanya dibiayai bank.
• Tenor Panjang dan Fleksibel
  Cicilan bisa diatur mulai 5 - 30 tahun, sesuai kemampuan.
• Legalitas Terjamin
  Bank bekerja sama dengan notaris untuk memastikan sertifikat rumah sah dan tidak bermasalah.
• Akses Hunian Lebih Cepat
  Anda bisa langsung menempati rumah meski cicilan belum lunas.
• Tersedia Program Subsidi
  Untuk MBR, ada bantuan dari pemerintah berupa suku bunga rendah dan subsidi uang muka.
• Membantu Disiplin Keuangan
  Cicilan bulanan membuat Anda terbiasa mengatur keuangan dengan lebih tertib.
• Nilai Aset Terus Bertumbuh
  Harga rumah cenderung naik setiap tahun, sehingga KPR juga bisa menjadi bentuk investasi jangka panjang.

Kekurangan KPR

Meski memiliki banyak keuntungan, KPR juga memiliki kekurangan yang wajib dipahami sebelum mengajukan:

• Beban Cicilan Jangka Panjang
  Cicilan bisa berlangsung 10 - 30 tahun, sehingga menjadi komitmen finansial yang cukup berat.
• Total Harga Rumah Lebih Tinggi
  Karena adanya bunga (konvensional) atau margin (syariah), total harga rumah lebih mahal dibanding beli tunai.
• Risiko Gagal Bayar
  Jika tidak mampu membayar cicilan tepat waktu, rumah bisa disita oleh bank.
• Bunga Floating Tidak Pasti
  Setelah masa bunga fixed selesai, bunga floating bisa naik dan menambah beban cicilan.
• Biaya Tambahan
  Terdapat biaya notaris, administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran yang menambah total pengeluaran.
• Proses Administrasi Panjang
  Persetujuan KPR bisa memakan waktu berminggu-minggu, dengan banyak dokumen yang harus disiapkan.
• Risiko Nilai Properti Turun
  Jika lokasi rumah kurang strategis, ada kemungkinan harga jual kembali turun, sehingga tidak sebanding dengan cicilan yang telah dibayar.

Tips Memilih KPR

Agar tidak salah langkah, berikut tips penting dalam memilih KPR:

• Bandingkan Suku Bunga Antarbank
  Pilih bank dengan bunga kompetitif, perhatikan juga masa bunga fixed dan ketentuan floating.
• Hitung Kemampuan Cicilan
  Idealnya, cicilan maksimal 30 - 40?ri penghasilan bulanan.
• Pilih Tenor yang Sesuai
  Tenor panjang cicilan kecil tapi total bunga besar; tenor pendek lebih hemat bunga tapi cicilan lebih tinggi.
• Cek Reputasi Developer
  Pastikan rumah dari pengembang terpercaya, agar terhindar dari pembangunan macet.
• Periksa Legalitas Rumah
  Sertifikat harus jelas (SHM/HGB), ada IMB, serta bebas sengketa.
• Pertimbangkan Program Subsidi
  Jika memenuhi syarat MBR, manfaatkan KPR subsidi agar cicilan lebih ringan.
• Siapkan Dana Darurat
  Memiliki 3 - 6 bulan cicilan sebagai cadangan.
• Gunakan Simulasi KPR
  Sebelum mengajukan, gunakan kalkulator simulasi KPR untuk menghitung estimasi cicilan sesuai harga rumah dan tenor.

KPR adalah solusi praktis bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah tanpa harus membayar tunai. Dengan berbagai jenis KPR baik subsidi maupun non-subsidi Anda bisa memilih sesuai kondisi finansial. Penting untuk memahami syarat dan regulasi terbaru, termasuk aturan dari Permen PUPR No. 20/2019, agar pengajuan lebih mudah disetujui.

Jika Anda sedang merencanakan membeli rumah, pertimbangkan dengan matang jenis KPR yang sesuai. Pastikan cicilan tidak melebihi kemampuan finansial agar rumah impian tidak berubah menjadi beban di masa depan.

FAQ Seputar KPR

1. Apa itu Kredit Pemilikan Rumah (KPR)?

Kredit Pemilikan Rumah adalah fasilitas pembiayaan dari bank untuk membeli, membangun, atau merenovasi rumah dengan sistem cicilan. Nasabah cukup membayar uang muka (DP), sisanya dicicil sesuai tenor.

2. Apa saja jenis KPR yang tersedia di Indonesia?

Jenis KPR antara lain:

KPR Subsidi (untuk MBR, dengan bunga 5% DP ringan). 
KPR Non-Subsidi (untuk umum, fleksibel, bunga sesuai bank). 
KPR Syariah (akad tanpa riba: murabahah, ijarah, musyarakah). 
KPR Renovasi (untuk perbaikan/penambahan rumah).
KPR Apartemen (pembelian unit apartemen).
KPR Tanah (pembelian sebidang tanah).
KPR Take Over (pindah cicilan antarbank untuk bunga lebih rendah).

3. Apa syarat umum mengajukan KPR?

WNI berusia 21 - 65 tahun.
Memiliki penghasilan tetap atau tidak tetap (minimal 1 tahun bekerja).
Mampu menyiapkan DP.
Lolos verifikasi bank (dokumen, kemampuan finansial, riwayat kredit).

4. Apa syarat tambahan khusus KPR subsidi?

Belum punya rumah.
Belum pernah menerima subsidi pemerintah.
Penghasilan maksimal Rp6 juta (lajang) dan Rp8 juta (menikah). Papua & Papua Barat: Rp7,5 juta (lajang) dan Rp10 juta (menikah).

5. Dokumen apa saja untuk pengajuan KPR?

Pegawai: KTP, KK, akta nikah, slip gaji, NPWP, rekening koran.
Wiraswasta: KTP, KK, NPWP, SIUP, akta usaha, rekening koran 6 bulan terakhir.

6. Bagaimana cara kerja KPR?

Pilih rumah dengan dokumen sah → Ajukan kredit ke bank → Bank analisis kemampuan bayar & SLIK OJK → Appraisal rumah → Bank keluarkan SPK → Akad di notaris → Bank cairkan dana, nasabah mulai mencicil.

7. Apa keuntungan KPR?

DP ringan (10 - 30%), tenor panjang (hingga 30 tahun), legalitas aman via notaris, bisa ditempati meski cicilan berjalan, ada subsidi bunga & uang muka, nilai aset naik.

8. Apa risiko/kekurangan KPR?

Cicilan panjang, total lebih mahal karena bunga/margin, risiko gagal bayar (rumah disita), bunga floating bisa naik, administrasi panjang & ada biaya tambahan (notaris, asuransi).

9. Berapa lama proses pengajuan KPR?

Umumnya 2 - 4 minggu, tergantung kelengkapan dokumen, hasil appraisal, dan kebijakan bank.

10. Apa tips memilih KPR yang tepat?

Bandingkan bunga antarbank, jaga cicilan 30 - 40% penghasilan, pilih tenor sesuai kemampuan, cek reputasi developer & legalitas, manfaatkan KPR subsidi jika memenuhi syarat, gunakan simulasi KPR sebelum mengajukan.

Sumber Gambar: Freepik