Hati-Hati! Tanpa Akta Jual Beli Tanah, Transaksi Bisa Gagal Total

Akta Jual Beli (AJB) adalah salah satu dokumen terpenting dalam proses transaksi tanah di Indonesia. Banyak masyarakat yang sering menyamakan AJB dengan sertifikat tanah, padahal keduanya memiliki fungsi yang berbeda. Artikel ini akan membahas secara lengkap mulai dari pengertian, fungsi, biaya, hingga proses pembuatan AJB.

Apa Itu Akta Jual Beli (AJB)?

Akta Jual Beli (AJB) sebuah dokumen yang memiliki kedudukan penting dalam proses jual beli tanah. AJB sebagai bukti untuk menunjukkan bahwa hak atas tanah secara sah telah dialihkan pihak penjual kepada pihak pembeli.

Akta Jual Beli (AJB) termasuk akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menandakan pemindahan hak atas tanah karena jual beli.

Proses jual beli tanah merupakan perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah, dimana pihak penjual akan menyerahkan tanahnya kepada pembeli yang menerima harganya.

Seluruh rangkaian proses jual beli tanah ini harus tunduk pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah dan Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997.

Berdasarkan aturan tersebut, PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu. Lebih lanjut, Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 mengharuskan pemindahan hak atas tanah hanya bisa didaftar untuk mendapatkan sertifikat apabila memiliki bukti seperti akta yang dibuat oleh pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk jual beli tanah.

Untuk memahami lebih lanjut mengenai fungsi, biaya, dan proses pembuatan Akta Jual Beli tanah, simak penjelasan lengkap berikut.

Fungsi Akta Jual Beli Tanah

AJB Sebagai Bukti Transaksi

Pada setiap proses transaksi jual beli tanah, AJB menjadi dokumen yang memiliki fungsi penting. AJB sebagai dokumen otentik yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti sah pemindahan hak atas tanah.

Dengan demikian, tanpa adanya AJB transaksi jual beli tanah dianggap ilegal secara hukum, sekalipun pembayaran telah dilakukan.

Namun, masih banyak masyarakat yang keliru menyamakan fungsi AJB dengan sertifikat tanah. Padahal kedua hal tersebut jelas memiliki fungsi yang berbeda.

Secara umum, fungsi AJB menjadi bukti transaksi jual beli sedangkan sertifikat tanah adalah bukti kepemilikan tanah yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Lebih jelasnya, berikut fungsi AJB:

• AJB lahir saat penjual dan pembeli sepakat atas syarat dan ketentuan atas tanah.
• AJB akan disusun oleh PPAT dengan memuat detail data seperti identitas pihak penjual dan pembeli, objek tanah, nilai transaksi tanah serta kesepakatan peralihan hak atas tanah.
• Bedanya dengan kwitansi, AJB ini akan memastikan transaksi secara transparan.

Syarat Peralihan Hak Atas Tanah

Akta Jual Beli (AJB) menjadi dokumen penting dalam proses jual beli tanah yang fungsinya sebagai syarat dasar untuk mengubah nama pemilik pada sertifikat tanah.

AJB ini akan digunakan untuk pengurusan di Badan Pertanahan Nasional (BPN) sehingga data pemilik yang tercantum dalam sertifikat tanah atas nama pemilik yang baru.

Dokumen utama yang harus ada saat merubah data pemilik, syarat utama untuk mengajukan permohonan perubahan nama pemilik pada sertifikat tanah.

Dengan adanya AJB maka akan mempermudah pengurusan sertifikat tanah yang nantinya memastikan bahwa kepemilikan tanah terdaftar secara resmi di BPN dan legal dimata hukum.

Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Tanah

Jika memiliki AJB maka dokumen ini akan memberikan perlindungan hukum bagi pembeli tanah, karena fungsinya sebagai bukti legalitas atas peralihan hak milik.

Secara hukum AJB memiliki fungsi melindungi hak pembeli atas tanah yang sudah dibeli, khususnya jika terjadi sengketa di kemudian hari.

Bentuk AJB yang sudah ditandatangani oleh penjual, pembeli serta PPAT dianggap sebagai dokumen legal yang mencatat secara resmi transaksi jual beli tanah.

Sebagai dokumen yang legal tentunya memiliki kekuatan hukum yang telah diakui, sehingga dapat digunakan untuk menunjukkan bahwa hak milik atas tanah telah berpindah tangan secara sah.

Jika dikemudian hari terjadi sengketa AJB ini yang akan menjadi alat bukti yang kuat di pengadilan. AJB yang terdaftar secara sah diakui secara hukum dan dibuat oleh PPAT memberikan perlindungan kepada pembeli sebagai pemilik sah.

Pemberi Kepastian Hukum

Hukum pertanahan di Indonesia, AJB memiliki kedudukan sentral yang menjamin adanya kepastian hukum dalam transaksi jual beli tanah.

Kepastian hukum bagi pembeli menjadi hal mendasar pasalnya tanah menjadi objek yang sifatnya bernilai ekonomi tinggi dan sering kali menjadi sumber sengketa jika tidak diurus sesuai aturan hukum yang jelas.

AJB memberikan kepastian hukum kepada pembeli dalam dua hal utama. Pertama, memastikan bahwa tanah yang diperjualbelikan tidak dalam sengketa, bebas dari hak tanggungan dan seluruh dokumen transaksi tanah dalam peraturan legal yang berlaku. Kedua, kepastian hukum bahwa pihak penjual benar pemilik tanah yang sah dan berhak atas tanah yang diperjualbelikan.

Jika kemudian hari terjadi sengketa dan ada klaim dari pihak ketiga maka AJB menjadi bukti kuat pengadilan, melindungi pembeli dari potensi risiko hukum.

Alat Transparansi Pajak

Sebelum AJB di sah kan dihadapan PPAT, pihak penjual dan pembeli harus mematuhi kewajiban membayar pajak. Pihak penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh) dan untuk pihak pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Artinya, AJB memiliki fungsi yang memastikan bahwa transaksi jual beli tanah tidak dapat berjalan tanpa adanya kepatuhan pajak.

Selain itu, AJB bukan sekedar dokumen bukti peralihan hak milik atas tanah, tetapi juga sebagai alat transparansi pajak. Dalam proses pembuatan AJB, harga tanah, luas, dan status tanah dicatat secara resmi oleh PPAT.

Data ini yang akan menjadi dasar perhitungan pajak, AJB memastikan tidak ada manipulasi data transaksi sehingga menjamin kepatuhan wajib pajak secara terbuka dihadapan hukum.

Melalui AJB ini pemerintah bisa memantau nilai transaksi tanah yang terjadi di masyarakat, pemerintah dapat memastikan bahwa setiap transaksi jual beli tanah ini menyumbang penerimaan negara (pajak) sesuai dengan kebijakan yang berlaku.

Biaya Pembuatan Akta Jual Beli

Merujuk pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 mengenai Peraturan Jabatan PPAT:

• Nilai jual tanah kurang dari atau sama dengan Rp 500 juta - biaya pembuatan AJB sebesar 1%
• Nilai jual tanah lebih dari Rp 500 juta - biaya pembuatan AJB 0,75%
• Nilai jual tanah 1–2,5 miliar - biaya pembuatan AJB 0,5%
• Nilai jual tanah 2,5 miliar ke atas - biaya pembuatan AJB 0,25%

Syarat Dokumen Pembuatan AJB

Dokumen dari Penjual:

• Fotokopi e-KTP
• Fotokopi KK
• Sertifikat Tanah Asli BPN
• Bukti Pembayaran PBB 5 Tahun Terakhir
• Surat Pernyataan jika Tanah Tidak Sedang Dijadikan Jaminan

Dokumen dari Pembeli:

• Fotokopi e-KTP
• Fotokopi KK
• Fotokopi NPWP

Proses Pembuatan Akta Jual Beli

Sebelum melakukan pembuatan AJB terdapat berkas yang harus disiapkan. Setelah itu, ikuti tahapan berikut:

1. Datang ke kantor PPAT terdekat dengan membawa berkas yang sudah disiapkan.
2. PPAT akan melakukan pemeriksaan keaslian sertifikat tanah dan bukti pembayaran PBB. Tujuannya untuk memastikan keabsahan dan keamanan transaksi.
3. PPAT akan melakukan pemeriksaan teknis dan hukum memastikan tanah yang dijual tidak sedang menjadi jaminan dan dalam sengketa.
4. PPAT melakukan pemeriksaan terhadap bukti transaksi pembayaran PBB memastikan tanah yang dijual tidak memiliki tunggakan pajak.
5. Terakhir, PPAT akan melakukan proses validasi surat persetujuan dari pemilik tidak tercampur oleh pihak ketiga manapun.
6. Tahapan pemeriksaan selesai, PPAT menyusun Akta Jual Beli sesuai dengan aturan hukum yang berlaku.
7. Satu salinan AJB yang telah sah ditandatangani akan disimpan PPAT sebagai arsip resmi, salinan lainnya akan diberikan kepada kedua pihak sebagai bukti peralihan hak yang sah.

Dengan demikian, Akta Jual Beli (AJB) menjadi dokumen yang sangat penting sah secara hukum, tujuannya untuk mempermudah proses peralihan atas hak milik tanah di BPN.

Apabila transaksi jual beli tanah dilakukan tanpa adanya AJB maka dianggap ilegal. Oleh karena itu AJB yang sah terdaftar di BPN menjadi dokumen yang kuat mengatasi risiko hukum sengketa.

Semoga artikel ini bermanfaat sebagai panduan lengkap mengenai Akta Jual Beli tanah.

FAQ Seputar Akta Jual Beli (AJB)

1. Apa bedanya AJB dengan sertifikat tanah?

• AJB adalah bukti transaksi jual beli tanah yang dibuat oleh PPAT.
• Sertifikat tanah adalah bukti kepemilikan yang diterbitkan oleh BPN.
• AJB diperlukan untuk mengurus balik nama sertifikat tanah.

2. Apakah bisa jual beli tanah tanpa AJB?

Tidak bisa. Tanpa AJB, transaksi dianggap ilegal meskipun pembayaran sudah dilakukan. AJB menjadi dasar sah peralihan hak atas tanah menurut hukum.

3. Berapa biaya pembuatan AJB di PPAT?

• Nilai tanah ≤ Rp 500 juta - 1%
• Nilai tanah > Rp 500 juta - 0,75%
• Nilai tanah Rp 1–2,5 miliar - 0,5%
• Nilai tanah > Rp 2,5 miliar - 0,25%

4. Siapa yang wajib membayar pajak dalam pembuatan AJB?

• Penjual: Pajak Penghasilan (PPh).
• Pembeli: Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

5. Dokumen apa saja yang diperlukan untuk membuat AJB?

• Penjual: e-KTP, KK, sertifikat tanah asli, bukti PBB 5 tahun terakhir, surat pernyataan tanah tidak dijaminkan.
• Pembeli: e-KTP, KK, NPWP.

6. Siapa yang berwenang membuat AJB?

AJB hanya dapat dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memiliki kewenangan hukum berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997.

7. Apa fungsi utama AJB bagi pembeli?

Memberikan kepastian hukum, perlindungan dari sengketa, serta menjadi syarat wajib untuk balik nama sertifikat tanah di BPN.

Semoga artikel ini bermanfaat sebagai panduan lengkap mengenai Akta Jual Beli tanah.

Sumber Gambar: pexels.com/@thirdman