Hak Guna Bangunan (HGB): Sering Dipakai, Tapi Masih Banyak yang Salah Paham!

Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi salah satu pilar penting dalam sistem pertanahan Indonesia.

Melalui HGB, seseorang atau badan hukum bisa mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, namun tetap memiliki kepastian hukum.

Artikel ini membahas secara lengkap mulai dari definisi, dasar hukum, objek dan subjek, cara memperoleh, jangka waktu, perpanjangan, hingga konversi dan contoh kasus nyata.

Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan (HGB) merupakan jenis hak atas tanah yang mengizinkan seseorang atau badan hukum untuk membangun dan memiliki bangunan di atas tanah yang kepemilikannya berada pada pihak lain.

Dasar hukum HGB diatur dalam:

• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
   
• Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Menurut Pasal 35 UUPA, HGB adalah hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah orang lain atau tanah negara dalam jangka waktu tertentu. Penjelasan lebih rinci tentang jangka waktu dan mekanisme perpanjangan maupun pembaruan diatur dalam PP No. 18 Tahun 2021.

Pentingnya HGB dalam Praktik Properti

HGB sangat penting dalam praktik pembangunan properti di Indonesia karena:

• Tidak semua orang memiliki tanah dengan status Hak Milik.
   
• HGB memungkinkan perorangan maupun badan hukum mendirikan bangunan seperti rumah tinggal, apartemen, perkantoran, atau pusat perbelanjaan tanpa harus memiliki tanah tersebut secara penuh.

Dengan demikian, HGB menjadi jembatan antara kebutuhan pembangunan dengan keterbatasan kepemilikan tanah pribadi.

Dasar Hukum Hak Guna Bangunan

Pengaturan mengenai HGB terdapat dalam beberapa peraturan penting, antara lain:

1. UUPA (UU No. 5 Tahun 1960) khususnya Pasal 35–40.
    
2. Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996.
    
3. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
   
   
   • Mengatur pemberian, perpanjangan, pembaruan, hingga konversi HGB.
      
4. Peraturan Menteri ATR/BPN yang mengatur tata cara pendaftaran tanah dan penerbitan sertipikat HGB.

Dasar hukum ini menjadi landasan kepastian hukum bagi pemegang hak serta memastikan hak negara atas tanah tetap terjaga.

Objek Hak Guna Bangunan (HGB)

Objek HGB adalah tanah tempat hak guna bangunan dapat diberikan. Berdasarkan Pasal 37 PP No. 18 Tahun 2021, HGB dapat diterapkan pada tiga jenis tanah berikut:

1. Tanah Negara (TN)

• Tanah yang langsung dikuasai negara dan belum diberikan kepada pihak lain.
   
• Biasanya digunakan untuk pembangunan berskala besar seperti apartemen, perkantoran, atau pusat perbelanjaan.
   
• Proses pemberian HGB melalui keputusan Menteri ATR/BPN setelah permohonan, penelitian, pengukuran, dan penerbitan sertipikat.

Contoh:

Perusahaan properti mengajukan HGB untuk membangun kawasan residensial di tanah negara.

2. Tanah Hak Pengelolaan (HPL)

• Tanah yang dikelola oleh instansi pemerintah, BUMN, atau lembaga negara.
   
• Pemegang HPL hanya memiliki hak mengelola, bukan hak milik penuh.
   
• Pihak lain dapat memperoleh HGB di atas HPL setelah mendapat persetujuan tertulis dari pemegang HPL.

Contoh:

Pemerintah daerah memberi persetujuan kepada investor untuk mengajukan HGB di lahan HPL untuk pembangunan hotel atau mal.

3. Tanah Hak Milik (HM)

• Tanah yang dimiliki penuh oleh seseorang atau badan hukum tertentu.
   
• HGB di atas tanah hak milik harus berdasarkan perjanjian tertulis di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
   
• Sertipikat HGB akan diterbitkan atas nama pemegang HGB, sementara sertipikat Hak Milik akan dicatat bahwa di atas tanah tersebut terdapat HGB.

Contoh:

Pemilik tanah memberikan HGB kepada developer untuk membangun ruko di atas tanahnya.

Kesimpulan:

Objek HGB tidak terbatas hanya pada satu jenis tanah, namun dapat diterapkan pada tanah negara, tanah HPL, maupun tanah hak milik, selama sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.

Subjek Hak Guna Bangunan (HGB)

Subjek HGB adalah pihak yang secara hukum berhak memperoleh dan memegang hak guna bangunan.

1. Warga Negara Indonesia (WNI)

• Dapat memiliki HGB untuk rumah, apartemen, atau bangunan lain di atas tanah bukan miliknya.

2. Badan Hukum Indonesia

• Termasuk PT, koperasi, yayasan, atau badan hukum lain yang sah.
   
• Umumnya digunakan untuk membangun gedung usaha, kawasan industri, atau properti komersial.

Contoh:

PT Properti mengajukan HGB di atas tanah negara untuk membangun proyek apartemen.

3. Bukan Subjek HGB

• Orang asing dan badan hukum asing tidak dapat memiliki HGB secara langsung.
   
• Mereka hanya bisa melalui kerja sama dengan badan hukum Indonesia (misalnya joint venture).

Pentingnya Mengetahui Objek dan Subjek HGB

• Kepastian hukum: Menghindari sengketa tanah.
   
• Pencegahan pelanggaran: Mencegah dominasi asing atas tanah di Indonesia.
   
• Kemudahan investasi: Membantu perusahaan memilih jenis tanah yang sesuai untuk pembangunan.
   

Cara Memperoleh Hak Guna Bangunan (HGB)

Perolehan HGB bergantung pada asal tanahnya. Berikut mekanismenya:

1. HGB di Atas Tanah Negara

• Ajukan permohonan ke Kantor Pertanahan.
   
• Lampirkan dokumen seperti KTP, KK, akta pendirian badan hukum, surat keterangan tanah, dan peta lokasi.
   
• Kantor Pertanahan melakukan pengukuran lapangan dan pemeriksaan status tanah.
   
• Diterbitkan SK pemberian HGB oleh Menteri ATR/BPN.
   
• Pemohon membayar PNBP dan BPHTB.
   
• Sertipikat HGB diterbitkan oleh Kantor Pertanahan.

2. HGB di Atas Tanah Hak Pengelolaan (HPL)

• Diperlukan persetujuan tertulis dari pemegang HPL.
   
• Ajukan permohonan ke BPN untuk verifikasi administratif dan teknis.
   
• Setelah disetujui, diterbitkan sertipikat HGB atas nama pemohon.

3. HGB di Atas Tanah Hak Milik (HM)

• Dibuat perjanjian pemberian HGB antara pemilik tanah dan penerima hak di hadapan PPAT.
   
• Akta didaftarkan di Kantor Pertanahan.
   
• Sertipikat Hak Milik dicatat bahwa di atas tanah tersebut terdapat HGB, dan sertipikat HGB diterbitkan.

4. Jangka Waktu, Perpanjangan, dan Pembaruan HGB

• Jangka waktu awal: 30 tahun.
   
• Perpanjangan: 20 tahun.
   
• Pembaruan: 30 tahun.
   
• Total maksimum: 80 tahun.

Jika masa berlaku habis dan tidak diperpanjang, tanah akan kembali menjadi tanah negara atau kepada pemilik Hak Milik (jika berasal dari tanah hak milik).

Konversi HGB ke Hak Milik

Dalam kondisi tertentu, HGB dapat ditingkatkan statusnya menjadi Hak Milik, misalnya untuk rumah tinggal, dengan syarat:

• Luas tanah tidak melebihi batas maksimum kepemilikan pribadi.
   
• Pemohon memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik.

Contoh Kasus HGB

1. HGB di atas Tanah Negara
   Perusahaan properti mengajukan HGB untuk membangun apartemen di Jakarta dan memperoleh hak selama 30 tahun.
    
2. HGB di atas Tanah Hak Milik
   Pemilik tanah memberikan HGB kepada perusahaan swasta untuk mendirikan ruko, dengan akta di hadapan PPAT dan pendaftaran di BPN.
    
3. HGB di atas Tanah HPL
   Pemerintah daerah memberikan persetujuan HGB kepada investor untuk membangun pusat perbelanjaan di lahan HPL.

Kelebihan dan Kekurangan Hak Guna Bangunan

Kelebihan

• Memberikan kepastian hukum bagi pemegangnya.
   
• Dapat dibebani Hak Tanggungan (jaminan kredit).
   
• Dapat dialihkan (jual beli, hibah, atau waris).
   
• Fleksibel, berlaku untuk perorangan maupun badan hukum.

Kekurangan

• Jangka waktu terbatas (maksimal 80 tahun).
   
• Tidak sekuat hak milik.
   
• Ada kewajiban membayar BPHTB, PNBP, dan pajak.
   
• Bila bangunan tidak didirikan sesuai ketentuan, hak dapat dicabut.

Kesimpulan

Hak Guna Bangunan (HGB) merupakan instrumen vital dalam pengelolaan tanah di Indonesia. HGB memberi kesempatan bagi individu dan badan hukum untuk memanfaatkan tanah tanpa harus memilikinya, sekaligus mendukung kegiatan pembangunan dan investasi properti nasional.

Dengan memahami:

• dasar hukum
• subjek dan objek yang sah
• serta mekanisme perolehan, perpanjangan, dan pembaruan

pemegang hak dapat memastikan bahwa setiap aktivitas pembangunan berjalan sesuai hukum dan memberikan manfaat ekonomi yang optimal.

Sumber Gambar: freepik.com