Cara Menghitung Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan atas Transaksi Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan

Cara Menghitung Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan atas Transaksi Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan 

Hai Sobat AESIA, dalam pelaksanaan suatu transaksi terdapat hak yang menjadi milik negara apabila duatur dalam undang-undang/peraturan tertentu, salah satunya adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang semula merupakan komponen penerimaan pajak pemerintah pusat dan telah beralih menjadi komponen penerimaan pajak pemerintah daerah sesuai dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Adapun ketentuan teknis dalam pelaksanaan pemungutan BPHTB akan diatur lebih lanjut oleh Pemerintah Daerah tempat objek pajak berada melalui Peraturan Daerah (Perda) masing-masing, termasuk besaran yang terutang didalamnya. Secara umum nilai BPHTB yang terutang atas suatu transaksi peralihan kepemilikan atas tanah dan/bangunan maksimal sebesar 5 persen dari nilai transaksi dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Adapun transaksi yang akan terutang BPHTB meliputi:

Pemidahan hak karena:
- Jual beli;
- Tukar menukar;
- Hibah;
- Hibah wasiat;
- Waris;
- Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;
- Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
- Penunjukan pembeli dalam lelang;
- Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan humum tetap;
- Penggabungan usaha;
- Peleburan usaha;
- Pemekaran usaha; atau
- Hadiah.

atau pemberian hak baru karena:
- Kelanjutan pelepasan hak; atau
- di luar pelepasan hak.

Hak atas tanah yang akan terutang BPHTB antara lain meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun dan hak pengelolaan. Akan tetapi BPHTB akan dikecualikan atas transaksi sebagaimana diatas dalam hal dilakukan oleh:
- Perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
- Negara untuk penyelanggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
- Badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;
- Orang pribadi atau Badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
- Orang pribadi atau Badan karena wakaf; dan
- Orang pribadi atau Badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

Lalu bagaimanakah cara perhitungan BPHTB yang berlaku saat ini? Apakah ada pajak lain yang terutang selain BPHTB atas pelaksanaan transaksi tersebut? Bagaimana proses pembayarannya? Mari kita simak tata caranya dengan contoh kasus sebagai berikut.

Pak Anda merupakan salah seorang warga yang berdomisili di Kota Tangerang Selatan, pada tahun 2022 Pak Anda membeli sebuah rumah yang berlokasi di Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan dari Pak Joni yang merupakan pemilik properti tersebut. Adapun luasan tanah rumah yang dibeli Pak Anda sebesar 150 meter persegi dengan luas bangunan rumah sebesar 90 meter persegi. Pada saat pelaksanaan negosiasi Pak Anda berhasil membeli rumah tersebut dengan harga 2 Milyar dari harga penawaran sebesar 2,3 Milyar yang diajukan oleh Pak Joni. Lalu berapakah BPHTB yang akan terutang atas pelaksanaan transaksi tersebut?

Rumus BPHTB = (Nilai Transaksi - NPOPTKP) x Tarif BPHTB Daerah Lokasi Aset

Nilai Transaksi                                             = Rp2.000.000.000,00
NPOPTKP Kota Tangerang Selatan          = Rp60.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak = Rp1.940.000.000,00
Tarif BPHTB Kota Tangerang Selatan      = 5 persen dari nilai transaksi kena pajak
Besaran BPHTB Rumah Pak Anda          = 5 persen x Rp1.940.000.000,00 => Rp97.000.000,00

BPHTB terutang tersebut merupakan kewajiban dari Pak Anda yang harus disetorkan ke Kas Penerimaan Pemerintah Daerah sebagai akibat dari perubahan kepemlikan atas tanah dan bangunan tersebut dan merupakan hak dari Pemerintah Daerah.

Selain BPHTB, atas transaksi jual beli tersebut juga terutang Pajak Penghasilan (PPh) yang menjadi kewajiban dari Pak Joni selaku pemilik property, umumnya sebagai pemilik properti Pak Joni meminta agar pembeli properti yang mengurus seluruh kewajiban perpajakan yang ada, penjual hanya akan menerima hasil bersih setelah dilakukan pemotongan atas kewajiban yang berlaku. Oleh karena itu cukup penting bagi Sobat AESIA untuk mengetahui juga bagaimana tata cara perhitungan PPh yang sebenarnya merupakan kewajiban pemilik properti sebelumnya.

Nilai Transaksi                                                   = Rp2.000.000.000,00
Tarif PPh atas Penjualan Tanah/Bangunan  = 2,5 persen dari nilai transaksi
Tarif PPh yang harus dibayarkan Pak Joni    = 2,5 persen x Rp2.000.000.000,00 => Rp50.000.000,00

PPh terutang tersebut merupakan hak dari Pemerintah Pusat atas penghasilan yang diterima oleh Pak Joni sebagai akibat dari transaksi pelepasan aset yang dilakukannya.

Dalam prakteknya kedua komponen biaya terutang tersebut akan ditanggung oleh pembeli dan penjual hanya akan menerima hasil bersih. Kedua komponen biaya tersebut pada prakteknya akan dititipkan kepada notaris untuk dibantu pemungutan dan penyetorannya kepada kas pemerintah, Kas Pemerintah Pusat untuk PPh dan Kas Pemerintah Daerah untuk BPHTB.

Demikianlah penjelasan dan contoh atas perhitungan BPHTB dan PPh yang terutang atas transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan. Semoga dapat menjadi acuan dan pengetahuan baru bagi Sobat AESIA sebelum melakukan transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan. Apabila Sobat AESIA tidak ingin ribet berurusan dengan BPHTB dan PPh atas transaksi jual beli, Sobat AESIA dapat melakukan sewa properti dahulu melalui platform AESIA. Seluruh properti AESIA sudah dijamin status legalnya dan pastinya telah mempertimbangkan ketentuan pajak yang berlaku. Yuk penuhi kebutuhan propertimu melalui platform AESIA.